집주인 즉 임대인들이 세입자인 임차인에 대하여 전제 보증금을 사기치는 방법이 몃가지 있습니다만, 소위 깡통전세를 넘어서 최근에는 법률적 용어인 "신탁등기" 라는 개념 까지 전세 보증금 사기에 동원된다고 합니다.
'신탁'이란 주택등 부동산의 소유자가 그 처분이나 관리등을 신탁회사에 맡겨서 운영한는 일종의 위탁 관리 제도 입니다.
여기서 단순리 운영 관리만 하는 것은 아니고 신탁의 종류별로 다양하나, 신탁회사로 부터 근저당등 대출을 받는 경우도 포함 되어 있습니다.
우선 신탁의 종류부터 알아봅니다.
1. 신탁의 종류
부동산 신탁등기는 1) 처분 신탁, 2) 관리 신탁, 3)담보신탁, 4)개발 신탁으로 나눌 수 있습니다.
1) 처분신탁
은 부동산의 소유자가 보유한 부동산을 처분하면서 발생하는 복잡한 문제를 스스로 처리하기가 어려워서 이를 대신 해 줄 업체나 전문가에게 의뢰를 하는 것입니다.
처분 신탁은 부동산의 소유권을 신탁 회사의 명의로 등기를 한 후 부동산을 대신 매도할 수 있도록 돕는 형태인데 대부분 대형빌딩등 대형 부동산을 거래할 때 이용됩니다..
2) 관리신탁
부동산을 보유하고 있는 소유주가 이를 스스로 관리하기에 지식과 경험이 부족하여 전문 관리 업체에 아예신탁 형태로 맡기는 방법입니다.
관리 신탁은 갑종과 을종으로 구분되며 갑종은 소유주가 유지, 보수, 관리에 필요한 권리를 모두 수탁자에게 위임을 하고 얻는 수익을 취하는 형태, 을종은 유지, 보수가 아닌 소유권만을 관리하는 형태입니다.
3) 담보 신탁
부동산 저당권과 같은 역할로써 부동산을 담보로 소유권을 신탁 회사로 이전하고 담보 신탁 증서를 은행에 제시하게 되면 대출이 나오는데 저당권과 비교했을 때 설정 비용이 낮다는 장점을 가지고 있습니다.
다만 만약 상환 만료 기간 만료 후에 대출금의 상환이 다 완료되지 않는다면 신탁 회사는 그 부동산을 처분하게 되고 처분한 금액으로 은행에 대출 금액을 상환하게 됩니다.
이번 글에서 다루고 있는 전세사기의 경우 이러한 담보신탁에서 많이 문제가 발생하고 있습니다.
이 담보신탁에 의한 등기의 경우는 전세 임대차 계약과 관련해 계약 주체는 절대 임대인에게 계약금을 지급해서는 안되고 계약의 주체는 반드시 신탁회사이어야 합니다.
4) 개발신탁
부동산 소유주가 토지를 가지고는 있지만 개발과 관련한 어떠한 전문 지식이 부족하거나 개발 자금이 부족한 경우 관련 전문회사에 위탁을 맡기는 내용입니다.
보통 소유주가 개발 신탁 회사에 소유권을 이전하고 신탁 회사에서는 자신만의 노하우를 이용해 최적의 개발 방법으로 최대의 이익을 얻을 수 있는 방식을 찾아 개발하는 방식 입니다.
2. 신탁등기된 부동산 거래시 주의점
이렇게 어떤 종류의 신탁 계약이 이루어지면
보통은 해당 부동산의 등기부 등본에 신탁회사가 기재되게 되어 있습니다.
즉 등기부상 소유주는 그대로 임대인 , 집주인 명의이나
등기부상에 "신탁" 이라는 단어가 들어가 있으면 일단 해당 부동산에 대한 모든 권리는 신탁회사에 있기 때문에 등기부상 소유주가 기재되어 있어도 그 소유주는 별 권리가 없습니다.
따라서 이러한 신탁 등기가 되어있는 부동산을 거래 할 때에는 집주인과 하는 것이 아니고 반드시 신탁회사와 확인을 하여야 합니다.
그런데 이 같은 사실을 모르는 세입자는 소유주인 신탁회사가 아닌 무늬만 집주인과 께약을 맺으면 자칫 계약이 효력을 잃게 되는 문제가 생기게 되는 겁니다.
가장 중요한 것은 신탁회사에 확인을 먼저 한 후, 가능하면 신탁워부 까지 열람 확인을 해보고 그 신탁의 내용을 파악하는 것이 중요 합니다.
여기서 신탁원부는 온라인 발급이 안되기 때문에
중개인에 요구하거나 안 되면 번거롭더라도 등기과나 등기소에서 발급해보아야 합니다.
신탁원부에서 확인할 내용은 신탁자와 수탁자가 누구로 되어 있는지, .
신탁의 내용과 채무등이 어떻게 되어 있는지를 확인을 하여야 하며,
만약 해당 부동산에 대한 임대차 계약 시 신탁회사의 동의가 반드시 있어야만 계약의 효력이 있으므로 신탁회사에 동의가 가능한지를 확인 해 보아야 합니다.
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